Research Brief이번 회차 브리핑
Auction Calendar다가오는 매각기일 (14일)
날짜를 누르면 전체 물건 목록이 그 기일로 걸러집니다. 매각기일은 대부분 평일 10:00 입니다.
Discount Screener감정가 대비 최저가가 낮은 물건
최저율 = 최저가 ÷ 감정가 (수집값 계산). 취하 물건 제외. 카드의 평당가 옆 %는 같은 상품군 진행 물건의 최저가/평 중앙값 대비입니다. 감정가는 감정 시점 기준이라 현재 시세와 다를 수 있어 할인율만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 유찰이 많이 쌓인 물건은 인수 권리·점유 문제 등 사유가 있을 수 있으니 매각물건명세서를 먼저 확인하세요.
Watchlist관심호실 트래커
Market Structure시장 구조
상품군 × 시군구 진행 건수
색이 진할수록 물건이 많습니다 · 숫자를 누르면 전체 물건 목록이 그 조건으로 걸러집니다
상품군 요약
중앙값 기준 · 평당가는 목록 표기 전용(건물) 평수 기준(토지는 토지면적)
시군구별 진행 건수 (상위 15)
상품군별 누적 · 막대를 누르면 전체 물건 목록이 그 시군구로 걸러집니다
유찰 횟수 × 최저율
점 하나 = 진행 물건 1건 · 누르면 상세
매각기일별 진행 건수
상품군별 누적
단지별 평당가 — 지식산업센터 (진행 물건 많은 20개 단지)
감정가/평 vs 현재 최저가/평 (단지 내 진행 물건 평균, 괄호 = 건수)
All Listings전체 진행 물건
Results최근 매각결과
관심 권역(향동 등 8개 동)만, 주거·토지 제외 · 경매알리미 공개분만 수집되어 전체 매각 건이 아닐 수 있습니다.
| 매각일 | 사건 | 상품군 | 소재지 | 감정가 | 최저가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 유찰 |
|---|
Closed종결 이력
공개 목록에서 빠진 물건입니다. 매각·취하·변경 여부는 매각결과·법원 기록으로 확인해야 합니다.
| 마지막 확인 | 사건 | 소재지 | 감정가 | 마지막 최저가 | 최초 확인 | 기록 |
|---|
Playbook경매 가이드
이 가이드는 입찰 전에 확인할 항목을 정리한 일반 안내입니다. 법률 자문이 아니며, 최종 판단은 법원경매정보 원본 서류와 전문가(법무사·변호사) 확인을 기준으로 해야 합니다.
- 물건 검색
이 화면·경매정보 사이트로 후보 선정 - 서류 확인
매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·건축물대장 - 현장·관리사무소
점유 상태, 체납 관리비, 공실·임대료 - 시세·자금
실거래·호가 비교, 경락잔금대출 가능 여부 - 입찰
매각기일에 해당 법원 출석, 보증금(통상 최저가의 10%) - 매각허가·확정
보통 매각기일 1주 후 허가결정, 다시 1주 후 확정 - 대금 납부
법원이 정한 기한 내 잔금 납부 → 소유권이전등기 - 인도·명도
대금 납부 후 6개월 안에 인도명령 신청 가능
필수말소기준권리 찾기
등기부에서 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기를 찾습니다. 그보다 뒤의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 앞선 권리(선순위 전세권·가처분·가등기 등)는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
필수매각물건명세서 확인
- "매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것" 칸 — 인수되는 권리
- 비고란 — 유치권 신고, 대지권 미등기, 토지별도등기 인수 여부, 특별매각조건
- 보통 매각기일 1주 전부터 열람할 수 있고, 기일 직전에 정정될 수 있으니 전날 다시 확인
필수임차인·점유자 대항력
- 현황조사서·명세서의 임차인 목록 확인
- 사업자등록 신청일과 점유(인도)가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 → 보증금을 낙찰자가 인수할 위험
- 상가건물임대차보호법 적용 여부(사업자등록 대상 건물인지, 환산보증금 기준), 확정일자·배당요구 여부
필수대지권·토지별도등기
목록에 [별도등기], "대지권 미등기"가 붙은 물건은 토지에 따로 설정된 권리가 있다는 뜻입니다. 명세서에서 매각으로 소멸하는지, 낙찰자가 인수하는지 확인합니다.
중요유치권 신고
신축 지식산업센터는 공사대금·인테리어 비용으로 유치권이 신고되는 경우가 있습니다. 성립 여부는 다툼이 될 수 있고, 신고만으로도 경락잔금대출이 막힐 수 있습니다.
중요체납 관리비
판례상 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계하고, 전유부분·연체료는 승계하지 않는 것이 원칙입니다. 관리사무소에 체납액과 공용·전유 구분을 확인합니다. 지식산업센터는 관리비 규모가 커서 금액 차이가 큽니다.
중요입주 자격·용도 (지식산업센터 특유)
- 공장(제조·지식·정보통신 등) 호실은 입주 가능 업종이 제한되고, 지원시설(상가·근린생활시설)은 별도입니다
- 낙찰 후 관리기관(해당 시·군·구 등)에 입주 관련 신고가 필요할 수 있으니 직접 쓸지, 임대할지에 따라 가능 여부를 미리 문의
중요건축물대장
전유부 용도(공장/지원시설), 전용·공용면적, 위반건축물 표시를 확인하고, 목록·감정서의 면적과 대조합니다.
중요시세·공실
감정가는 감정 시점 기준이라 현재 시세와 차이가 날 수 있습니다. 실거래가·호가·임대료·공실을 함께 봅니다.
참고자금 계획
- 입찰보증금: 통상 최저가의 10% (재매각 등 특별매각조건이면 20% 등으로 높아질 수 있음)
- 경락잔금대출 가능 여부·한도를 은행에 미리 확인 (유치권·임차인 문제가 있으면 제한)
- 대금 납부 기한을 넘기면 보증금을 돌려받지 못할 수 있음
참고세금·비용
비주거용 취득세(감면 요건은 별도 확인), 법무사 비용, 명도 비용, 체납 관리비를 합산해 실제 취득원가를 계산합니다. 법원 경매 매각은 부가가치세 과세 대상이 아닙니다(세무 처리는 세무사 확인).
참고명도
대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 기간이 지나거나 대상이 아니면 명도소송이 필요합니다. 점유자와 이사 협의 비용도 예산에 넣습니다.
참고현장 확인
호실 위치·향·층고, 화물엘리베이터·주차, 실제 점유자와 사용 상태, 누수 흔적 등을 봅니다. 관리사무소에 공실·임대 시세도 함께 물어봅니다.
| 사이트 | 구분 | 확인할 수 있는 것 | 쓰는 법 |
|---|---|---|---|
| 법원경매정보 | 공식·무료 | 사건검색, 기일내역, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 매각결과 | 최종 근거. 사건번호(예: 고양지원 2026타경856)로 조회해 원본을 반드시 확인 |
| 인터넷등기소 | 공식·유료 열람 | 집합건물 등기사항전부증명서(갑구 소유권·압류, 을구 저당·전세권) | 말소기준권리·선순위 권리 판단. 입찰 직전에 다시 열람해 변동 확인 |
| 온비드 | 공식(공매) | 캠코 압류재산·국공유재산 공매 | 법원 경매와 절차·인수 규정이 다름. 같은 단지 공매 물건 참고용 |
| 탱크옥션 · 지지옥션 · 옥션원 · 스피드옥션 | 민간·유료 | 권리분석 요약, 등기·명세서 정리본, 과거 낙찰사례·낙찰가율 통계 | 빠른 1차 검토용. 요약이 틀릴 수 있으니 원본과 대조 |
| 한국경매(kmrak) · 경매알리미 | 민간·무료(일부) | 진행 목록, 지도, 일부 매각결과 (상세는 로그인 필요) | 이 화면의 수집 소스. 목록 필드만 사용 |
| 확인할 것 | 사이트 | 메모 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 | 인터넷등기소 | 집합건물로 조회, 동·호수까지 입력 |
| 건축물대장(전유부) | 정부24 · 세움터 | 용도·면적·위반건축물 여부 |
| 토지이용계획 | 토지이음 | 용도지역·지구단위계획 |
| 부동산종합증명서 | 일사편리 | 토지·건축물 정보를 한 번에 |
| 실거래가 | 국토부 실거래가 공개시스템 | 비주거 유형은 동·층 일부만 공개 — 호실 단위 비교는 한계 |
| 공장·지식산업센터 정보 | 팩토리온 | 공장등록·지식산업센터 현황 |
| 임대료·공실·체납 관리비 | 해당 건물 관리사무소, 인근 중개업소 | 온라인으로는 확인이 어려운 항목 |
| 입주 업종·신고 절차 | 관리기관 (해당 시·군·구 등) | 지식산업센터 입주 가능 여부 문의 |