필수말소기준권리 찾기
등기부에서 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기를 찾습니다. 그보다 뒤의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 앞선 권리(선순위 전세권·가처분·가등기 등)는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
필수매각물건명세서 확인
- "매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것" 칸 — 인수되는 권리
- 비고란 — 유치권 신고, 대지권 미등기, 토지별도등기 인수 여부, 특별매각조건
- 보통 매각기일 1주 전부터 열람할 수 있고, 기일 직전에 정정될 수 있으니 전날 다시 확인
필수임차인·점유자 대항력
- 현황조사서·명세서의 임차인 목록 확인
- 사업자등록 신청일과 점유(인도)가 말소기준권리보다 빠르면 대항력 → 보증금을 낙찰자가 인수할 위험
- 상가건물임대차보호법 적용 여부(사업자등록 대상 건물인지, 환산보증금 기준), 확정일자·배당요구 여부
필수대지권·토지별도등기
목록에 [별도등기], "대지권 미등기"가 붙은 물건은 토지에 따로 설정된 권리가 있다는 뜻입니다. 명세서에서 매각으로 소멸하는지, 낙찰자가 인수하는지 확인합니다.
중요유치권 신고
신축 지식산업센터는 공사대금·인테리어 비용으로 유치권이 신고되는 경우가 있습니다. 성립 여부는 다툼이 될 수 있고, 신고만으로도 경락잔금대출이 막힐 수 있습니다.
중요체납 관리비
판례상 공용부분 관리비는 낙찰자가 승계하고, 전유부분·연체료는 승계하지 않는 것이 원칙입니다. 관리사무소에 체납액과 공용·전유 구분을 확인합니다. 지식산업센터는 관리비 규모가 커서 금액 차이가 큽니다.
중요입주 자격·용도 (지식산업센터 특유)
- 공장(제조·지식·정보통신 등) 호실은 입주 가능 업종이 제한되고, 지원시설(상가·근린생활시설)은 별도입니다
- 낙찰 후 관리기관(해당 시·군·구 등)에 입주 관련 신고가 필요할 수 있으니 직접 쓸지, 임대할지에 따라 가능 여부를 미리 문의
중요건축물대장
전유부 용도(공장/지원시설), 전용·공용면적, 위반건축물 표시를 확인하고, 목록·감정서의 면적과 대조합니다.
중요시세·공실
감정가는 감정 시점 기준이라 현재 시세와 차이가 날 수 있습니다. 실거래가·호가·임대료·공실을 함께 봅니다. 향동은 지식산업센터 공급이 많아 공실과 임대료 하락 보도가 있었습니다.
참고자금 계획
- 입찰보증금: 통상 최저가의 10% (재매각 등 특별매각조건이면 20% 등으로 높아질 수 있음)
- 경락잔금대출 가능 여부·한도를 은행에 미리 확인 (유치권·임차인 문제가 있으면 제한)
- 대금 납부 기한을 넘기면 보증금을 돌려받지 못할 수 있음
참고세금·비용
비주거용 취득세(감면 요건은 별도 확인), 법무사 비용, 명도 비용, 체납 관리비를 합산해 실제 취득원가를 계산합니다. 법원 경매 매각은 부가가치세 과세 대상이 아닙니다(세무 처리는 세무사 확인).
참고명도
대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 기간이 지나거나 대상이 아니면 명도소송이 필요합니다. 점유자와 이사 협의 비용도 예산에 넣습니다.
참고현장 확인
호실 위치·향·층고, 화물엘리베이터·주차, 실제 점유자와 사용 상태, 누수 흔적 등을 봅니다. 관리사무소에 공실·임대 시세도 함께 물어봅니다.